12:32 pm - Tuesday December 12, 2017

Las nuevas leyes hipotecarias nos protegen de los préstamos riesgosos

Buenas noticias para los que están pensando en sacar una hipoteca –y para los actuales propietarios que temen perder su casa por no poder pagar su préstamo para la vivienda: Acaban de entrar en vigencia las nuevas leyes hipotecarias redactadas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, que ofrecen una serie de derechos y protecciones nuevas para los consumidores.

Uno de los pilares de las nuevas leyes hipotecarias es que los prestamistas ahora deben evaluar si los prestatarios pueden pagar la hipoteca a largo plazo, es decir, una vez vencida la tasa inicial. De lo contrario, el préstamo no será considerado como lo que ahora se llama “hipoteca calificada”.

Las hipotecas calificadas están destinadas a ayudar a proteger a los consumidores contra los tipos de préstamos riesgosos que pusieron de rodillas al mercado de la vivienda allá por 2008. Pero obtener esta designación también es importante para los prestamistas, ya que los ayudará a protegerse contra los juicios de los prestatarios que no pueden pagar sus préstamos.

Con las nuevas reglas de capacidad de pago, los prestamistas ahora deben evaluar, y documentar, varios elementos del estado financiero del prestatario antes de ofrecer una hipoteca, incluyendo los ingresos del prestatario, sus ahorros y otros activos, sus deudas, su condición laboral e historial crediticio, así como otros costos previstos relacionados con la hipoteca.

Las hipotecas calificadas deben cumplir con las siguientes pautas:

  • El plazo no puede ser mayor a 30 años.
  • No se permiten los préstamos de solo interés, amortización negativa y cuota final “inflada”.
  • Los préstamos superiores a $100.000 no pueden tener puntos y tasas de anticipo que excedan el 3 por ciento del monto total del préstamo.
  • Si el préstamo tiene una tasa de interés ajustable, el prestamista debe asegurarse de que el prestatario cumpla con las condiciones para afrontar el pago de la tasa totalmente indexada (la tasa máxima que podría llegar a tener el préstamo), y no simplemente la tasa inicial.
  • Generalmente, los prestatarios deben tener una relación deuda-ingreso mensual del 43 por ciento o menos.
  • Los préstamos ofrecidos, garantizados o asegurados por organismos gubernamentales como Fannie Mae, Freddie Mac y la Administración Federal de la Vivienda son considerados hipotecas calificadas hasta, por lo menos, el año 2021, aun cuando no cumplan con todos los requisitos de las hipotecas calificadas.

 

Los prestamistas pueden seguir ofreciendo hipotecas no calificadas siempre que crean justificadamente que los prestatarios podrán pagarlas y cuenten con documentación que avale dicha evaluación.

Hay reglamentaciones nuevas y más severas para los cobradores de hipotecas –las compañías encargadas de recolectar los pagos y administrar el servicio al cliente en nombre de los prestamistas. Por ejemplo, ahora deben:

  • Enviar a los prestatarios resúmenes mensuales claros que muestren cómo se están acreditando los pagos, incluyendo un detalle de los pagos desglosados en capital, intereses, comisiones y depósitos en custodia.
  • Solucionar los errores y responder rápidamente las consultas de los prestatarios.
  • Acreditar los pagos en la fecha en que se reciben.
  • Avisar con tiempo a los prestatarios que tengan hipotecas de tasa ajustable cada vez que esté por modificarse la tasa.
  • Contactarse con la mayoría de los prestatarios cuando se hayan atrasado 36 días en el pago.
  • Informar a los prestatarios que estén atrasados en el pago de sus hipotecas sobre todas las alternativas que tienen para evitar la ejecución (ej. pago diferido o modificación del préstamo).

 

Salvo por unas pocas excepciones, ahora los cobradores de hipotecas no pueden: iniciar ejecuciones antes de que los prestamistas lleguen a los 120 días de retraso en el pago (dándoles tiempo suficiente para que soliciten una modificación del préstamo u otra alternativa); iniciar el proceso de ejecución mientras se está trabajando con un propietario que ya ha presentado un pedido de ayuda; o realizar una venta por ejecución hipotecaria hasta no haber agotado todas las demás alternativas.

Para más detalles sobre las nuevas reglas para las hipotecas, visite la página www.consumerfinance.gov/mortgage.

En resumen: Nunca saque una hipoteca (o un préstamo) que no entienda o no pueda pagar. De todos modos, es bueno saber que ahora hay reglamentaciones más fuertes para evitar otra debacle de la vivienda.

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